王丽新

　　1月2日，2025年北京土地市场首拍“开局良好”，海淀朱房两地最终溢价17%、25%，总价近182亿元，创下新纪录。在没有限价和彩票限制的情况下，不仅北京土地市场掀起了一股热潮，2024年底，上海转让了6块土地，收取了185亿元的资金，平均溢价率约为17%。

　　自2024年第四季度以来，沉默多年的土地市场开始变得活跃起来。“100亿元土地”回归后，溢价率超过40%的土地频繁出现，热点城市土地拍卖热持续升温，使2024年全国300个城市的土地溢价率稳定在4%的水平。笔者发现，由于一揽子“稳定房地产市场”政策，土地市场呈现出新的交易特征。

　　首先，市场分化加剧，点高热预期逐渐增强。土地市场一直是房地产市场的“晴雨表”，面粉基本上决定了面包的价格，反过来也是如此。目前，去化率已成为开发商投资的指挥棒。

　　在这一轮行业长期触底修复的趋势中，目前全国土地市场呈现出局部火热、整体寒冷的格局，主要体现在三个方面。一是三、四线城市涉宅用地基本成交；二是高能城市，特别是一线城市和部分二线城市楼面价格强劲，单块地块成交溢价率反复超过40%。例如，一些涉宅用地的溢价率超过48%。“北上深杭”等地的优质地块是房地产企业补仓的重要目标；三是优化土地拍卖规则、容积率和容量规则，提高土地规划设计条件和套期保值要求。这些土地适合建造“好房子”，吸引房地产企业竞争。

　　这一现象的背后反映出，房地产市场进入买方市场后，房地产企业更追求单一的现金流和收益率，即“投资一成一”。有鉴于此，预计未来土地市场冷热分化趋势将加剧，有分散保障的地块将保持高温。

　　第二，房地产企业谨慎征地，“以销定投”追求确定性。房地产市场进入深度调整期后，受销售能力、融资能力、交付能力等诸多因素的影响，即使是央企、国有企业和地方国有资产也不会盲目进入新城。

　　总的来说，房地产企业征地的逻辑转向理性、谨慎、注重深耕、注重回报，主要体现在三个原则上。第一，不追求规模，拿“开放”的土地。在高周转、快速增长的阶段，房地产企业获得了高价土地。出于扩张需求，他们会积极开放，不赚钱或微利。目前，房地产企业的推动逻辑发生了重大变化。去除率和回报率是开放的新指标。只有计算出有利可图的项目，开发商才能更有动力将其推向市场。

　　第二，重点投资核心城市的核心地块。这是房地产企业的共识。根据克而瑞研究中心的监测，2024年各企业的征地选择高度趋同。一方面，城市布局减少，如TOP10企业中的全国性房地产企业，投资城市不超过20个；另一方面，一、二线城市已成为典型企业投资的首选，TOP10企业中9家占一、二线城市征地金额的95%以上，这足以说明龙头房地产企业投资聚集在核心城市。

　　第三，“销售固定投资”已成为新的征地铁律，发展步伐从“快”向“稳定”转变。目前，房地产企业经常调整组织结构，可以看到投资决策的变化。在没有土地储备或销售去化率低的城市，集团投票通常会投反对当地团队的征地需求，并将其管理区域划分为其他地区。考虑到市场需求，结合当地销售现状，减少库存压力，是当前房地产企业确保在市场波动中获得稳定收入的新征地策略。

　　第三，许多地方放慢了土地供应的步伐，市场进入了去库存周期。受房地产市场供需关系变化的影响，全国土地市场交易规模连续三年缩小，进入去库存周期。这一变化主要表现为土地交易规划总建筑面积的减少和土地出让总额的减少。

　　这种现象受多种因素影响：一是促进市场供需平衡恢复，24个月以上的城市暂停或减缓土地供应；二是受新房销售规模下降的影响，低能源城市拍卖和底价交易，导致整体土地市场溢价率低；第三，如果闲置土地振兴显著增加，二级土地市场交易规模增加，将进一步降低一级拍卖挂土地市场交易规模，配合行业去库存节奏的顺利进行。

　　展望2025年，随着住房市场进入新的发展阶段，改善需求正逐渐成为房地产市场交易的主要驱动力。叠加货币政策重新提到“适度宽松”，自去年10月以来新房市场销售持续改善，预计土地市场将迎来更高质量、高单价的土地交易，推动投资方信心的恢复。

编辑：金杜