吴学安

　　近年来备受关注的商品房共享面积发生了新的变化。自12月以来，湖南省衡阳市和河北省张家口市已宣布“取消共享”或逐步推进“取消共享”。在这方面，业内人士指出，取消共享面积意味着未来将能够实现“购买即收入”，有利于减少信息不对称引起的纠纷，促进商品房销售行为的进一步规范。

　　所谓“共享面积”，是指电梯井、管道井、楼梯井、垃圾道、变电站室、设备室、公共大厅、走廊、地下室、值班警卫室、服务公共住房和管理住房的建筑面积。目前，许多地方提出的“取消共享”主要是在住房销售环节“取消共享”或“调整为建筑面积计算”。

　　长期以来，共享面积存在一些问题，如缺乏标准和管理混乱。由于行业对“共享面积”缺乏约束性条款，一些开发商以提升住房质量的名义，不断扩大宽敞大堂、走廊和电梯间的共享面积比例。不透明的计入方式和模糊的合同条款很容易导致购房者的最终住房率低。由于社区物业费是根据房屋的建筑面积支付的，这实际上增加了业主的后续维护成本。

　　共享区域的存在无疑提高了购房者的购房和使用成本。按套房建筑面积定价可以让购房者更直观地了解实际房价，有利于减少信息不对称引发的纠纷，进一步规范商品房销售行为。购房“你看到的就是你得到的”不仅尊重知情权，使市场更加透明，还挤出销售“水”，降低购房交易成本，有助于稳定消费预期，增强消费信心。预计未来将有更多城市出台相关规定。

　　事实上，建筑面积或建筑面积的交易对购买成本影响不大。这两种算法下的房屋总价格应该相似，但单价会有所不同。但“取消共享”不是一夜之间完成的，仍有配套工作要做，一方面，如何重新测绘和登记变更，与买方的“公平”有关，需要详细完成后续工作；另一方面，“取消共享”后，社区公共区域的权利和责任划分也应进一步明确，从社区管理的角度来看，共享区域制度赋予业主对公共区域的权利和责任，如何定义权利和责任，谁承担维护费用，仍需明确定义，以确保社区的生活质量。

　　取消共享面积意味着未来将能够实现“购买就是收入”。但要实施良好的政策，支持管理体系也应跟上。例如，完善测绘规范，更新房屋定价标准，明确共享部分的管理和保护责任。虽然按建筑面积定价，但在总价不变的情况下，无共享面积定价，当然，单位价格会更高。但这并不等于房价上涨，只是定价单位发生了变化，由于挤出开发商的空间，但更有可能让价格下跌到真正的价值，有利于进一步增强购买信心，加快刚性和改善购买需求的释放，促进房地产市场停止下跌稳定。

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